北京：社區商業鎖定連鎖經營 合理規劃尤為重要

在日益發展的社區商業地產中，連鎖經營一枝獨秀，表現出極大的適應性和針對性。中國連鎖經營協會的分析結論是，2萬~3萬平方米的中型社區商業更具發展潛力，零售業多元化、集團化的戰略優勢也日益明顯。

北京市社區商業地產的良好趨勢吸引著世界零售巨頭的目光。據了解，家樂福集團旗下的迪亞天天便利店，2004年就已經在北京的居民小區中開設了60家門店，幾乎每周都會有一兩家新店開張。全球最大的7-11便利店也已悄然進入北京社區，發展勢頭迅猛。西單商場未來還將再開多家社區型購物中心。

望京商業中心營銷總監張鋒稱，在望京新近建設的商業項目中，有諸多知名連鎖商已經提前確定了位置，如沃爾瑪、華聯、家樂福等，國內外零售商家的進駐，這將促進望京商圈的快速形成。

中國連鎖經營協會信息部主任楊青松認為，社區商業地產發展中，找一些連鎖型商業合作是一個不錯的選擇。“在社區商業的形式上，主要將以連鎖經營為主，如連鎖便利店、連鎖家政服務、連鎖早餐等。這樣做的優勢是統一管理，質量和服務有保證，并且有完善的運營體系。”楊青松說。

國外社區商業地產主要是現代化的購物中心形式，購物中心的核心店基本上都是知名的連鎖企業，主力店一般占總面積40%，例如，美國的沃爾瑪、日本的大榮等都是許多社區商業中心的核心店，主要提供的是基本的生活需要和綜合的社區服務，從而吸引周邊區域的居民眼球，提升社區購物中心過渡到區域購物中心層次。

在北京，自2004年以來，政府就已經把連鎖經營進入社區商業地產列入到為民辦實事的項目中。北京市商務局市場流通規劃處副處長范瑞介紹，北京市已經明確提出：“未來3年，北京市將完善社區生活服務體系，新增連鎖經營便民超市、便利店500家；增加社區便民服務功能，以需求為導向，新增和規范以連鎖經營為主導的早餐、蔬菜、洗衣、維修等生活服務項目網點600個。”在北京市相關主管部門看來，目前連鎖企業在北京社區商業地產發展中不是過剩而是不足。北京市商務局已經把連鎖企業進社區商業作為未來兩三年發展的重要目標之一。根據統計，目前北京市連鎖企業共有連鎖門店6071家，其中城區連鎖超市、便利店有5158家，社區覆蓋率達到85%左右。

多家連鎖服務和商業企業已經在開拓社區零售市場，但仍有企業擔心現在還不是社區商業開發的最佳時機，擔心出現同質化競爭、配套條件差和商鋪設計不合理等問題。如何合理規劃和布局是促進連鎖企業社區化的關鍵所在，尤其在新建社區，開發商的漫天要價，不符合社區連鎖店低成本的基本要求，這就需要政府的協調和優惠政策支持，也呼喚有管理經驗的中間運營商出現。

北京偉業商業策劃公司總經理蔡宏翔就此指出，同樣是連鎖企業，由于社區大小和人口多寡的不同，對社區連鎖商業的需求不同，則社區商業地產開發也大相徑庭。一般的連鎖企業，在社區內的功能，基本是餐飲、洗衣、便利等滿足社區居民基本生活保障的一些連鎖。當社區規模達到一定程度時，對連鎖企業的業態的要求就會更加完整和多樣性。

另外，對于高檔社區來說，這些是遠遠不夠的，它還必須滿足社區居民高品質生活的需求。所以在同樣面積的高檔社區中，品牌連鎖企業更有生命力。對不同價位的社區，連鎖企業的要求也不相同。“售價3000元/平方米的社區商業需求就與售價10000元/平方米的社區需求不同，這要求開發商在做社區商業地產開發時必須周密考慮。”蔡宏翔說。